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发布时间：2025-08-14 16:32:15 丨 来源：九州酷游集团

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　　约3000方复合型邻里中心内ღ★★，业主私享泳池健身会所ღ★★、共享书吧ღ★★、四点半学堂等高端配套ღ★★，形成“下楼即享”的优质生活圈ღ★★。更引入越秀商管自营的TOD主题商业街区ღ★★，让米其林餐厅ღ★★、精品买手店与社区零距离接驳ღ★★。

　　星缦云渚周边共有7大商业中心ღ★★，包括星创城（在建）ღ★★、西田城ღ★★、麦德龙ღ★★、华润万象城（在建）ღ★★、永旺梦乐城ღ★★、万达广场ღ★★、金地广场ღ★★。这些商业中心ღ★★，涵盖了各种各样的购物ღ★★、餐饮ღ★★、娱乐等业态ღ★★，无论是日常生活所需还是休闲娱乐ღ★★，都可以在附近找到满足ღ★★。

　　配建“小学+幼儿园”ღ★★，优教成长“邻距离”社区规划配建15班幼儿园ღ★★、30班小学ღ★★，为青少年成长孕育浓厚人文氛围ღ★★，日常接送子女更便捷ღ★★、更安全ღ★★。

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　　bღ★★、二级市场ღ★★：开发商获得土地后ღ★★，投入一定的奖金建设ღ★★，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）ღ★★；

　　17ღ★★、楼花ღ★★：指已经动工建造ღ★★，但尚未建成的楼宇ღ★★、房屋酷游九州(中国)官方网站ღ★★。即指图纸上的楼宇ღ★★，处于建筑施工的最初阶段ღ★★，离交房时间长ღ★★，价格优惠ღ★★，买了后又可转卖ღ★★，赚差价ღ★★。

　　18ღ★★、炒楼花ღ★★：买卖尚未建筑好的房屋ღ★★。（现在政府有规定ღ★★，商品房5年内不许转让ღ★★，交5％的营业税ღ★★，为了控制炒房）

　　19ღ★★、期房ღ★★：指具备预售条件ღ★★，尚未竣工交付使用的商品房ღ★★。（价格低ღ★★、选择空间大ღ★★、户型齐全ღ★★、可监督建筑材料ღ★★、质量）

　　20ღ★★、现房ღ★★：指已经工程质量监督部门验收ღ★★，并取得质量合格证明文件ღ★★，可以交付使用的商品房ღ★★。（即买即入住ღ★★、价格高ღ★★、户型过时ღ★★、选择空间不大）

　　21ღ★★、经济适用房ღ★★：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅ღ★★，是有经济性和适用性）ღ★★。不是人人可以买到ღ★★，必须符合当地政府所规定的条件ღ★★，经过排号购买被一帮同学拉到没人的地方ღ★★。长沙房口ღ★★，25岁以上ღ★★，65㎡以内以经济价购买ღ★★，65㎡以外以商品房价购买ღ★★，5年后才能转卖）ღ★★。

　　22ღ★★、二手房ღ★★：办好产权证ღ★★，进行再次转让的房屋ღ★★。其他如ღ★★：公房ღ★★、私房ღ★★、集资房ღ★★、廉租房ღ★★、安置房等福利房ღ★★。

　　23ღ★★、诚意金ღ★★：指商品房在未取得预售证之前ღ★★，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）ღ★★。

　　24ღ★★、定金ღ★★：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还ღ★★。

　　31ღ★★、别墅ღ★★：指在郊外或风景区建造的供休养ღ★★，住宿用的花园住宅ღ★★，TOWRHOUSE（联体别墅ღ★★、单排别墅）ღ★★。

　　32ღ★★、SHOPPINGMALLღ★★：一站式购物ღ★★，集购物ღ★★、娱乐ღ★★、休闲为一体的这么一个商业区域ღ★★，起源于美国（也称第六商业业态）ღ★★。

　　33ღ★★、物业管理ღ★★：指由专业公司或机构ღ★★，接受业主（或使用人）的委托ღ★★，对物业实话专业化管理ღ★★，并向业主（或使用人）提供高效ღ★★、周到服务的行为ღ★★。

　　34ღ★★、物业管理内容ღ★★：对房屋及其附属设备管理ღ★★、维修ღ★★；对房屋区域内的清洁卫生ღ★★、安全保卫ღ★★、公共绿化ღ★★、公用设施ღ★★、道路等实施管理ღ★★；向业主提供其他综合性或特约的服务等ღ★★。物业管理属社区管理范畴ღ★★。

　　37ღ★★、业主委员会ღ★★：由物业管理区域内业主代表组成ღ★★，代表全体业主对物业实施自治管理的组织ღ★★，由业主代表大会或业主代表选举产生ღ★★。

　　38ღ★★、一次性付款ღ★★：指购房户在购买商品房时ღ★★，在没有享受政策性贷款的情况下ღ★★，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式ღ★★。

　　39ღ★★、分期付款ღ★★：购房者签约后ღ★★，将购房款分成若干比例ღ★★，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房）ღ★★，交房时ღ★★，款项全部付清ღ★★。

　　40ღ★★、银行按揭ღ★★：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式ღ★★。即购房者在购房时ღ★★，向银行提出担保的质押文件酷游九州(中国)官方网站ღ★★，在银行审核通过后ღ★★，取得房屋总价的部分贷款ღ★★，依抵押约定ღ★★，按期按时间段向银行偿还贷款本息ღ★★，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押ღ★★，住房ღ★★：七成二十年ღ★★；门面ღ★★：五成十年或六年十年）ღ★★。

　　41ღ★★、公积金ღ★★：“全称住房公积金”ღ★★，指城镇住房制度改革中ღ★★，国家机关ღ★★、国有企业ღ★★、城镇集体企业ღ★★、外商投资企业ღ★★、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的ღ★★，专项用于住房消费的资金（门面不行）ღ★★。缴存比例ღ★★：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％ღ★★，有条件的城市ღ★★，可以适当提高缴存比例ღ★★；缴存方式ღ★★：一是由职工个人缴存ღ★★；二是由职工所在单位缴存ღ★★；

　　42ღ★★、个人住房公积金贷款ღ★★：指参加了住房公积金制度的职工ღ★★，在购买ღ★★、建筑ღ★★、翻建和大修自住住房时ღ★★，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款ღ★★。

　　43被一帮同学拉到没人的地方ღ★★、契税ღ★★：指房屋所有权发生变更时ღ★★，就当事人所订契约ღ★★，按房价的一定比例ღ★★，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅ღ★★：2％ღ★★、非普通住宅ღ★★：4％）ღ★★。

　　44ღ★★、公共维修基金ღ★★：指住宅ღ★★、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅ღ★★：2％ღ★★；电梯房ღ★★、门面ღ★★：3％）ღ★★。

　　46ღ★★、起价ღ★★：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型ღ★★、朝向ღ★★、格局不好的楼房价格ღ★★，各层的差价几十～几百元）ღ★★。

　　47ღ★★、基价ღ★★：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格ღ★★。是针对房地产定价方法而言的ღ★★，与起步价没有关系（楼层酷游九州(中国)官方网站ღ★★、朝向不同价格也不同）ღ★★。

　　48酷游九州(中国)官方网站ღ★★、均价ღ★★：即物业的平均销售价格ღ★★，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数酷游九州(中国)官方网站ღ★★，即可得出每平方米的均价）ღ★★。

　　3ღ★★、占地面积ღ★★：红线ღ★★、建筑面积ღ★★：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和ღ★★，包括阳台ღ★★、挑廊ღ★★、地下室ღ★★、室外楼梯等ღ★★。

　　5ღ★★、销售面积ღ★★：指商品房按套出售ღ★★，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和ღ★★。

　　6ღ★★、使用面积ღ★★：指住宅各层面平中ღ★★，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中ღ★★，一般不采用使用面积来计算价格）ღ★★。

　　7被一帮同学拉到没人的地方ღ★★、公摊面积标准ღ★★：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积ღ★★，由两部分组成ღ★★：一）室内外楼梯ღ★★、内外廊ღ★★、公共门厅ღ★★、通道ღ★★、电梯ღ★★、配电房ღ★★、设备层ღ★★、设备用房ღ★★、结构转换层ღ★★、技术层ღ★★、空调机房ღ★★、消防控制室ღ★★、为整栋楼层服务的值班警卫室ღ★★，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间ღ★★、电梯机房ღ★★、水箱间等ღ★★；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积ღ★★。

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

　　11ღ★★、容积率ღ★★：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3ღ★★，高层为5ღ★★，超高层为7ღ★★，别墅为0.3-0.45左右ღ★★、容积率越低ღ★★，居家环境越好ღ★★、单价高ღ★★、品质高ღ★★；容积率越高ღ★★，单价低ღ★★、品质低）

　　所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例ღ★★。新区建设中不应低于30％ღ★★，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶ღ★★、晒台的人工绿地）ღ★★。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

　　套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　19ღ★★、绿地面积ღ★★：指能够用于绿化的土地面积ღ★★，不包括屋顶绿化ღ★★、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地ღ★★。

　　24ღ★★、框架结构ღ★★：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱ღ★★，适合大规模工业化施工ღ★★，效率较高ღ★★，承重墙在梁柱ღ★★，墙面可以自由打通ღ★★。其次还有ღ★★：砖木结构ღ★★、钢筋混凝土ღ★★、框简结构ღ★★、钢体结构等ღ★★。

　　25ღ★★、房屋的耐用年限ღ★★：指房屋能够维持正常使用的年限ღ★★，与设计的标准ღ★★、建筑的材料ღ★★、施工质量ღ★★、使用状况ღ★★、维护保养相关ღ★★。

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施ღ★★，房屋建筑的活动ღ★★。它包括从定点选址到交付使用的全过程ღ★★，由征地与拆迁安置ღ★★、规划设计ღ★★、供水ღ★★、排水ღ★★、供电ღ★★、通电讯ღ★★、通道路ღ★★、绿化ღ★★、房屋建设等多项内容组成ღ★★。

　　3ღ★★、房屋开发ღ★★：由买得土地使用权的发展商ღ★★，对土地进行平整ღ★★，修路铺设上下水管道及热力网ღ★★，然后建造各类房屋以及公共设施ღ★★。

　　4ღ★★、房地产二次开发ღ★★：指先将生地开发成熟地（具备使用条件）ღ★★，然后再进行拍卖和出租ღ★★，由买地者去建造房屋ღ★★。

　　7ღ★★、给水ღ★★、排水系统ღ★★：包括取水工程ღ★★、输水工程ღ★★、净水工程ღ★★、配水管网（上下水道）ღ★★，排水管网（下水道）ღ★★、污水处理ღ★★、排放工程ღ★★。

　　8ღ★★、土地国家所有权ღ★★：指作为土地所有者的国家ღ★★，对自己所有的土地依法享有占有ღ★★、使用ღ★★、收益和处分的权利ღ★★。

　　9ღ★★、土地集体所有权ღ★★：指农村劳动群众集体经济组织ღ★★，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有被一帮同学拉到没人的地方ღ★★、使用ღ★★、收益和处分的权利被一帮同学拉到没人的地方ღ★★。

　　法律意义ღ★★：土地所有者将土地当成自己的财产ღ★★，并将其实行占有ღ★★、垄断ღ★★、拥有对土地支配的权利ღ★★。经济意义ღ★★：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利被一帮同学拉到没人的地方ღ★★。

　　1）个人身份证及复印件各3份ღ★★，结婚证或流动人口未婚证明ღ★★；2）首期购房款（不低于30％ღ★★，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件ღ★★；

　　3）律师见证费ღ★★，贷款额1.8‰（交律师事务所）ღ★★；4）备案登记手续费ღ★★，每份合同20元（交房地产局）ღ★★；

　　3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）ღ★★；4）施工进度已明确ღ★★，交房日期已明确ღ★★；

　　它是一个精彩ღ★★、特殊的ღ★★、无处不销售酷游九州(中国)官方网站ღ★★、人人都使用ღ★★、升值空间大ღ★★、有趣ღ★★、自由ღ★★、有成就感ღ★★、锻炼人ღ★★，上不封顶收入的一个较灵活ღ★★、广泛ღ★★、综合性的一个行业ღ★★。

　　五声四语ღ★★：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语ღ★★：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

　　5ღ★★、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库ღ★★，杂屋没有产权）ღ★★，建筑如配套游泳池ღ★★、车库等不算面积）ღ★★；

　　7ღ★★、商圈ღ★★：称之购买圈或商势圈ღ★★，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量ღ★★，对顾客吸引而形成的一定范围或区域酷游九州(中国)官方网站ღ★★。

　　分为ღ★★：核心商圈ღ★★：以大型商场为中心ღ★★，人口占60-80％ღ★★，价格高ღ★★；次级商圈ღ★★：拥有客户占20％ღ★★；边缘商圈ღ★★：分布密度小ღ★★，产品低档ღ★★，价格低ღ★★。

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值ღ★★，DTP指数ღ★★、房地产政策ღ★★、法律法规）ღ★★；

　　2）影响房地产因素ღ★★：开发商实力ღ★★、经济态度ღ★★、地段ღ★★、交通ღ★★、周边环境酷游九州(中国)官方网站ღ★★、配套设施ღ★★、绿化ღ★★、升值ღ★★、政府规划ღ★★、潜力ღ★★、客户定位ღ★★、产品设计ღ★★、物业管理ღ★★、市场供求ღ★★、品牌ღ★★、销售技巧ღ★★、自然环境不可复制ღ★★；

　　3）影响每一栋单位的价格因素ღ★★：楼层层高ღ★★、户型ღ★★、朝向ღ★★、景观ღ★★、外围功能ღ★★、面积ღ★★、建筑结构ღ★★；4）多层ღ★★：7层以下ღ★★，金三银四铜五六ღ★★；高层ღ★★：7层以上ღ★★，越往高上走价格越高ღ★★，越往上景观越好ღ★★；

　　5）影响商铺ღ★★：升值潜力ღ★★、地段ღ★★、交通ღ★★、配套ღ★★、市场ღ★★、定位（业态定位）ღ★★、消费群ღ★★、品牌ღ★★、人流量ღ★★、物业管理ღ★★。针对每一个铺位影响因素ღ★★：位置ღ★★、面积（面积小ღ★★、面积消费群体多ღ★★，价格高）ღ★★、楼层ღ★★、铺型（柱ღ★★、开间ღ★★、阻挡）ღ★★、配套设施ღ★★。

　　具体调查方式ღ★★：问卷ღ★★、街访（入户走访ღ★★、单层ღ★★、左手入门ღ★★、双手右手入门）ღ★★、专家访谈ღ★★、市场客户访谈ღ★★；

　　风水宝地ღ★★：依山伴水ღ★★，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍ღ★★。阴ღ★★：山之南ღ★★、水之北ღ★★；阳ღ★★：山之北ღ★★、水之南ღ★★；龙椅之地ღ★★：绿色是生命色ღ★★；中纬度ღ★★：夏吹东南风ღ★★、西南风）

　　土地使用证ღ★★、房产证（集资房是没有产权证的ღ★★，福利房是有产权证ღ★★，可以转让ღ★★，在国家允许的年限内可以转让ღ★★、出租）ღ★★。

　　环境ღ★★：周边所表现的元素ღ★★：生态ღ★★、人文ღ★★、地理被一帮同学拉到没人的地方ღ★★、交通ღ★★。一个楼盘的环境包括ღ★★：绿化ღ★★、交通ღ★★、密度ღ★★、配套设施ღ★★、日照ღ★★、朝向ღ★★。

　　1）加权比较法ღ★★：在价格上及对手比较加X％或减X％ღ★★，不超过1ღ★★；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡ღ★★；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡ღ★★；2）盈亏平衡法

　　3）经验评估法ღ★★：根据以往经验来测标ღ★★，价格阻力位针对顾客来说ღ★★，内容包括ღ★★：均价ღ★★、起价（作用ღ★★，降低入市门槛ღ★★、一般是低开高涨ღ★★，只对于大型楼盘ღ★★、而小规模楼盘不宜采用低开高走）ღ★★、最高价（最好的楼层肯定是最高价）ღ★★、垂直价格（一般金三银四铜五铁六ღ★★，超过27米空气质量越差）ღ★★、价格的可塑性（有

　　营销手法ღ★★：营销突围ღ★★，侧翼进攻ღ★★，通路卡位ღ★★，最多客户消费场所ღ★★。如俱乐部ღ★★、酒吧ღ★★、歌舞厅ღ★★、高尔夫ღ★★、通过派人进入上述场所与期接触ღ★★、吸引顾客ღ★★、实行营销ღ★★，节省广告费及其它费用ღ★★。

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